دانشنامه سردفتران ایران
همکاران تحریریه - آقایان شعبانی - خادمی - 0081 - عنایت تبار- موسوی گرمستانی - الهه صمدی بی نیاز
صفحات وبلاگ
نویسنده: همکاران تحریریه_ شعبانی - خادمی - 0081- رستمیان - صمدی بی نیاز - موسوی گرمستانی - ۱۳٩۱/٤/٢٠

 بقلم یک همکار

با توجه به اینکه  فروشندگان  غالباً تمایل دارند که ملک خود را به بالاترین
قیمت ممکن بفروشند و گاه تمایل و خواست ایشان به حدی  است  که
اگر این قیمت  کاذب و ناعادلانه  هم باشد از جنبه اخلاقی برای ایشان مهم نیست
چون منفعت مادی بیشتر را ملاک سود بیشتر می دانند و عملی شدن این مهم شگردی خاص می
طلبد که از عهده بنگاه داران محترم برمی آید . در موارد بسیار،  فروشنده نهایت سقف قیمت مورد نظر خود را به مشاور
املاک عنوان می کند و شرط می کنند که در صورت فروش به قیمت مورد نظر بنگاه دار
مبلغ قابل توجهی از فروشنده دریافت نماید در نگاهی دقیق از بالا ،  به روند حرکتی آرام در زیر پوسته این سیر
معاملاتی می توان  متوجه  خیز آرام و صعودی قیمت ملک توسط مشاورین املاک شد
.

در رابطه با اجاره بهاء املاک نیز وضعیت به همین منوال است . نظر به اینکه
مشاورین املاک ، با توجه به میزان اجاره بهاء به صورت  درصدی ، دستمزد خود را دریافت می نمایند همیشه
در پشت حرکت  کاری  خود  تلاش
برای بالا بردن میزان اجاره بهاء را دارند . تا درصد بیشتری  نصیب آنها شود و گاه با فریب و دروغ و شگرد های
خاص خود و با سوء استفاده از نیاز مردم املاک را با قیمت های کاذب  که با درآمد قشر متوسط مردم تناسب ندارد به
مستأجر تحمیل می کنند و حال آنکه مستأجرین غالبا افرادی هستند که به علت ضعف مالی
توان خرید مکانی ثابت را ندارند و هر سال با پرداخت اجاره بهاء بالاتر فشار بیشتری
را تحمل می نمایند . زمانی  که یک  نفر از ایشان با هنرمندی تمام به این مهم دست
می یابد . سایر بنگاهداران موضوع همان ملک را پیراهن عثمان کرده و با مقایسه سایر
املاک  با ملک  مورد نظر ، 
دلیل عقلی و موجهی برای بالا بردن قیمت 
سایر املاک  دست و پا می کنند و با
طرح مقایسه ای که گاه اساس آن بر فریب بنا شده است قیمت سایر معاملات خود را بالا
می کشند .

در واقع آزادی عمل بیش از حد معقول 
مشاورین املاک باعث شده که مولودی به نام گرانی از فرآیند کاری آرام وآزاد
بنگاه های معاملاتی متولد شود .

 

چون خریداران و مستأجرین  ،  که مشاغل کاری گوناگونی در جانعه دارند باید هر
ساله این روند رو به بالای قیمت ها را از منبع درآمد خود تأمین نمایند لذا برای
جبران فشار اقتصادی از این سو هرکس  در
حیطه کاری خود ناگزیر از افزایش قیمت فروش یا دستمزد کاری خود می شود .

 در وضعیت کنونی  کسی که نه تحصیلات قابل قبولی دارد و نه حرفه
کاری  فراگرفته و نه سرمایه ای دارد و به
قول عوام الناس از همه جا مانده و رانده شده است 
به بنگاهداری  تمسک جسته است   واکثرا در حالی میلیاردها تومان مال و اموال
مردم را انتقال می دهند ، که از ابتدایی ترین قوانین حقوقی بیع ، معاملات  ، تعهد و موجر و مستأجر و .......  بی اطلاع می باشند . برخی از ایشان از سواد
خواندن و نوشتن نیز محروم بوده در حالیکه 
انجام چند معامله در سال  سود قابل
توجهی را با کمترین مسئولیت نصیب ایشان می نمایند .

گاه در پاسخ این سؤال که چرا و طبق کدام قانون مشاورین املاک چنان سودهای
کلانی می برند ؟!  پاسخ داده می شود که
دریافت این سودها به صورت توافقی است 
!  آیا تا بحال به این نکته
اندیشیده اید که چرا این توافق را با سردفتر انجام نمیدهند ؟ حتی اگر سردفتر برطبق
فتوای آیات عظام بر مبنای ارزش واقعی ملک که حق شرعی خود می داند حق التحریر را
دریافت دارد به دادگاه کشیده خواهد شد و باید پاسخگو باشد .  آیا مردم تمایل ندارند به میزان هزینه ای که به
سردفتر پرداخت می نمایند به بنگاههای معاملاتی پرداخت نمایند ؟ !! برای مثال در
سال 1391 مورد معامله ششدانگ یک دستگاه آپارتمان به مساحت حدود 91 متر مربع به
استناد ارزش منطقه ای (17798730ریال) هزینه سند (728255ریال)می باشد که با کسر
15درصد سهم دفتریار و 15 درصد پاداش کارکنان طبق قانون ثبت، باقیمانده مبلغ
(509779 ریال) پنجاه هزارو نهصدو هفتادو هفت تومان به اصطلاح سهم سر دفتر است که ازهمین
مبلغ می بایست حقوق کارمندان را طبق قانون کار وبیمه ایشان و اجاره بها و سایر
هزینه های جاری دفتر خانه کسر می شود .در حالی که تقریبا تمام مسولیت تنظیم سند به
دوش سردفتر است .آیا متصدیان املاک حاضرند با مبلغی هم تراز با سردفتران تنظیم
قولنامه نمایند ؟!

 آیا مطلب غیر از این است  که چینش مهره ها در بازار معاملاتی ما و آزادی
بسیار زیاد و غیر معقول  و عدم نظارت دقیق
نسبت به کسب درآمد مشاورین املاک باعث پیدایش چنین پدیده ای شده است ؟!

نویسنده: همکاران تحریریه_ شعبانی - خادمی - 0081- رستمیان - صمدی بی نیاز - موسوی گرمستانی - ۱۳٩۱/٤/۱٠

بقلم  سرکار خانم الهه صمدی بی نیاز سردفتر اسناد رسمی 355 مشهد

بسم الله الرحمن الرحیم

لقد ارسلنا رسلنا بالبینات و انزلنا معهم الکتاب
و المیزان لیقوم الناس بالقسط

ما پیامبران را با دلیلهای روشن فرستادیم و با
آنها کتاب و ترازو رانیز نازل کردیم تا مردم به عدالت عمل کنند 0( سوره مبارکه
حدید آیه 25 )

با دقت نظر در شیوه کسب در آمد دفاتر اسناد رسمی  شهرهایی که بی بهره از نعمت کمیته تقسیم اسناد
کار آمد هستند ، می توان مشاهده نمود که فقدان قانون و برنامه صحیح باعث ایجاد
فضای رقابتی ناسالم شده است بگونه ای که برخی دفاتر اسناد رسمی به روش های گوناگون
توانسته اند نقل و انتقال اسناد بانک های دولتی و خصوصی را در انحصار خود قرار
دهند و از این رو در آمدهای عجیب و غریبی را دارا هستند علاوه بر این به علت حجم
بالای کار توان پاسخگویی در موعد معقول به ارباب رجوع را ندارند ، هر چند بسیاری
از دفاتر اسناد رسمی در جهت کسب روزی حلال صادقانه به مردم ارائه خدمات می دهند .
توسل برخی دفاتر به راههای خلاف قانون ، اخلاق و شرع، برای انحصار طلبی و نادیده
گرفتن حق همنوع خود نشان از خلاء قانون و عدالت داشته و نظاره گر بودن این آشفته
بازار ایجاد فضای یاس و نامیدی برای کسب مخارج از راه حلال می نماید حال آنکه
قانون قراردادی است بین افراد بشر در جهت تامین عدالت ، لذا هر جا بی عدالتی است
نشان از ضعف قانون است که ناگزیر می بایست عقلای بشر برای از بین بردن بستر ایجاد
جرم و رشد جوانه های عدالت قانون وضع نمایند 0

لذا برای از بین بردن وضعیت آشفته کنونی و حل
برخی مسائل ومشکلات آن تقاضای تاسیس کمیته تقسیم اسناد را داریم.

 مزایا
ومحاسن کمیته تقسیم اسناد : 1- برقراری عدالت 2- حاکمیت قانون به دفاتراسنادرسمی وجامعه
3- ایجاد آرامش بیشتر برای تنظیم اسناد و فراق خاطر سران دفاتر برای کسب علم در
جهت بالا بردن اطلاعات  برای خدمت بهتر به
ارباب رجوع  4- مصون بودن فرد وجامعه
ازعواقب رقابت های ناسالم ورشوه دهی 5- ارتقاء جایگاه سردفتر ودفاتراسناد رسمی(به
دلیل عدم لزوم باج دهی به متصدی بنگاه ها و000) 6- از بین رفتن انگیزه تخلف
دردفاتر اسناد رسمی 7- عدم احساس نیاز به 
رشوه وباج 8- هماهنگی بهتر در ارائه خدمات به ارباب رجوع  9-از بین رفتن رقابت ناسالم وایجاد فضای اتحاد
وهمدلی بیشتر در بین دفاتر 0

 لذا با
توجه به اجراء موفقیت آمیز این طرح در برخی از نقاط کشور وبا مشورت ایشان واستفاده
از تجربیات موفقیت آمیز دوستان راهکار اجراء این طرح به صورت ذیل پیشنهاد می شود
ودر صورت بروز هرگونه مشکل ، با همکاری بزرگان وبا اعتقاد به صحیح بودن اصل موضوع
راه رسید به مقصد هموار خواهد شد.

پیشنهاد اجراءاین طرح : در کامپیوتر برنامه خاصی
برای تنظیم اسناد طراحی شده است ( و در حال حاضر در شهرهایی مانند یزد و بجنورد با
موفقیت در حال استفاده است) که خودسیستم،اسناد را برمبنای:1- مبلغ سند 2 – نوع سند
3- تعداد اسناد تقسیم می نماید. ارباب رجوع هایی 
که به کمیته تقسیم اسناد مراجعه می نمایند دو دسته اند :1- افرادی که
برایشان فرقی نمی کند در کدام محضر تنظیم سند نمایند ، این افراد طبق گزینش سیستم
به محضر مربوطه ارجاع داده می شوند.

2- برخی موارد ارباب رجوعی اصراردارد در محضر
خاصی تنظیم سند نماید ، برای رضایت ارباب رجوع خواسته وی را می پذیریم وبا ثبت یک
نوبت در سیستم کامپیوتر دفتر مذکور برای یک نوبت از دور خارج می شود و  محضری که نوبت او بوده بانفر بعدی جبران می شود
این برنامه به راحتی توسط سیستم اعمال می گردد 
،لذا با افت و خیز چند سند ، اسناد بصورت هماهنگ تقسیم می گردد 0 دفتر یاران  قانونا موظفند دفتر تمبر را روزانه پر کنند می
بایست در یک بازه زمانی مشخص(مثلا  هر 5
روز) فقط مبلغ تحریراسناد رهنی  خود را
بصورت کتبی به کمیته تقسیم اسناد اعلام نموده و آخر هر ماه نیز فتوکپی از واریز ده
درصد کانون را به کمیته تقسیم اسناد ارسال نمایند .کمیته تقسیم اسناد نیزپایان هر
ماه یک پرینت از تراز انجام شده ،گرفته و بایگانی می نماید . بازرسان و کسانی که
نظارت بر اجرای تقسیم اسناد دارند از اعضای کمیته تقسیم اسناد هستند ( به جهت
اینکه ذینفع نبوده و در معرض اتهام نباشند ) ضمنا برای سهولت انجام کار، هر بانک
با دفتر یا دفاتر محد ود کار می کند تا نماینده بانک ناگزیربه چرخیدن درسطح شهر
نباشد. با توجه  به وسعت برخی شهرها مانند،
شهر مقدس مشهد نیاز به تشکیل چندین کمیسیون تقسیم اسناد است که تعداد آنها را می
توان با در نظر گرفتن موارد ذیل محاسبه نمود : 1- تراکم جمعیت در هرمنطقه2- تراکم
ترافیکی 3- میزان مسافتی که ارباب رجوع طی می کند و می توان سیستم های تقسیم اسناد
در سطح شهر را به سهولت  با یکدیگر شبکه
نمود ( مختصات فنی : استفاده از شبکه VPN 
)
امید است اجرای این طرح ایجاد بستری باشد برای شکوفایی عدالت و در نهایت هماهنگی
در ارائه  خدمات بهتر به مردم عزیز .اگرچه
معدود افرادی که ذی نفع این آشفته بازار هستند با تمام قوا از جمله رابطه ، و
ایجاد شبهه ، مغلطه سفسته و 000 منافع جمع و جامعه را قربانی منافع ظاهری خود می
نمایند امید است مقام تصمیم گیرنده با درایت موانع احتمالی را رفع نموده تا عدالت
و آرامش بر جامعه حاکم شود. با تشکر جمعی از سران دفاتر اسناد رسمی

 

 

نویسنده: همکاران تحریریه_ شعبانی - خادمی - 0081- رستمیان - صمدی بی نیاز - موسوی گرمستانی - ۱۳٩۱/٤/٥

 

 این مطلب توسط یک همکار تهیه ونوشته شده است و نظر مدیر واعضای تحریریه نمی باشد.

                                     بسم الله الرحمن الرحیم

 

لقد ارسلنا رسلنا بالبینات وانزلنا معهم الکتاب والمیزان لیقوم الناس بالقسط

 

موضوع : ماهیت دفتریار و ضرورت وجود آن

 

مجموعه ای پویا و کارآمد است که همواره تحت سیطره علم و دانش ، ضعفها ، نیازها ، عوامل زائد و غیر ضروری مجموعه و مزیتها و کارآمدی هر عضو مجموعه بررسی شود تا همگام با نیازهای هر برهه از زمان پویا و کارآمدتر از گذشته سیر حرکت کمالی خود را طی نماید .

فلسفه وجود ، ماهیت ، وظایف و ضرورت بررسی و ارزیابی آثار و تبعات وجود یا عدم وجود هر عضو در یک مجموعه بستر مناسبی برای برنامه ریزی در جهت انتخاب اجزاء ضروری کارآمد که همگی هماهنگ با هدف کمالی مجموعه انجام وظیفه می نمایند را ایجاد می نماید. پژوهش و بررسی نقاط ضعف و قوت باعث وسیع شدن گستره دید و دیدن نقاط ضعف و قوت هر قسمت از مجموعه می شود . که نتیجه آن باقی ماندن اجزاء یا اعضاء مفید مرتبط با هدف و تغییر جایگاه بعضی اجزاء و خروج عضو زائد از مجموعه هدفمند است .

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز مجموعه هدفمندی است در جهت خدمت به خلق خدا و دفاتر اسناد رسمی بازوان توانمند این مجموعه است که در جهت انتقال و اثبات حقوق قانونی افراد روزانه میلیاردها تومان از اموال مردم را جا به جا می نمایند لذا به جهت اهمیت موضوع لازم و ضروری است که در جهت پویایی و تعالی مجموعه از لحاظ ماهیتی و شکلی همواره مورد بررسی و دقت قرار گرفته تا احیاناً اگر در قسمتی نیاز به انجام تغییراتی باشد اقدام لازم معمول گردد . در راستای تحقق این هدف و در جهت رفع برخی مشکلات دفاتر اسناد رسمی مناسبت دارد که در هفته پژوهش بررسی در جهت بهبود وضعیت دفاتر اسناد صورت بگیرد این مطلب نگاه اجمالی دارد به تاریخچه  پیدایش جایگاه دفتر یار ، ماهیت و وظایف دفتریار و آثار وجودی آن .

با مطالعه کتب مربوطه می توان به این حقیقت دست یافت که نیاز بشر به ثبت املاک از سالها پیش او را وادار نموده است که اسناد را ثبت نماید . بطوری که تا امروز قدیمی ترین سندی که کشف شده است نقشه اراضی شهر (دونگی ) از کشور (کلده) حدود چهار هزار سال قبل از میلاد بوده است . از سالها پیش ثبت قانونمند اسناد در ایران نیز احساس شده است .

دکتر محمد جعفر لنگرودی در کتاب حقوق ثبت در رابطه با تشکیل دفترخانه ها و علت ضرورت وجود دفتریار مطالبی را (به نقل از ابوطالب شیروانی از وکلای مؤثر مجلس دوره پنجم که از دوستان بسیار نزدیک علی اکبر دادور بوده است .)  باز گو می نماید که حائز اهمیت است .علی اکبر دادور به فکر برقراری بنیاد تازه در کار ثبت اسناد دفاتر اسناد رسمی شد اما در آن باره دچار مشکل شده بود که چه کسانی را برای سردفتری باید برگزید؟ او که آشنای به قوانین اروپایی بود می خواست همان سازمان (مؤثر) را که در کشور فرانسه دیده بود در ایران تأسیس کند . پس از مدتی مطالعه فقط چند نفر را واجد شرایط سر دفتری یافت که خیلی کمتر از حد نیاز بود تا اینکه موضوع را با رضاخان مطرح نموده و بیان می دارد که ناچارم محاضر علمای روحانی را ببندم و انجام معاملات را منحصر به چند دفتر کنم که رضا شاه با این اقدام مخالفت می نماید. و اینگونه پاسخ میدهد که با این کار روحانیون به تکاپو علیه شما می افتند و این فعلاً صلاح نیست . ثانیاً این چند نفری که یافته ای مثل محررین محاضر شرعیه ، عملاً وارد در امور معاملات نیستند فردا گرفتار انتقادات شدید آنها می شوید ثالثاً خودتان گفتید بیش از چند نفر را برای سر دفتری نیافتند در این صورت مردم را ناراضی می کنید که معاملاتشان فلج می شود این صلاح نیست . من عقیده دارم همان محررین محاضر شرعی و حتی خود آن علمای صاحب محضر را با همان لباس روحانی دعوت کنید که با این کار تسلیم سیاست اداری شما می شوند . البته مدتی هم که گذشت می توان عمامه و لباده آنها را به کلاه و کت و شلوار تغییر داد . ضمناً برای اینکه آنها تحت نظر و کنترل خودتان باشند ازاین جوانها و فکلی ها هم در هریک از این دفاتر اسناد رسمی می گمارید بعلاوه این جوانها بتدریج از رموز تنظیم اسناد آگاه شده می توان بعداً هریک از آنها را سر دفتر نمود . بدین ترتیب می بینیم که رضا خان روی یکسری مصلحت های سیاسی بدلیل اینکه می دانست روحانیون حکومت را اسلامی و شرعی نمی دانند برای در کنترل داشتن آنها ، فردی را به مانند جاسوس سیاسی در کنار روحانیون قرار داد . و این طور مقرر بود که وجود دفتر یار ها به صورت مقطعی باشد و با یادگیری رموز کار و سر دفتر شدن خود این گروه که وابسته به حکومت بودند لزوم وجود دفتر یار از بین می رفت . این مطلب مختصری بود از فلسفه پیدایش دفتر یار در عصر رضا خان .

از سال 1307 که اولین قانون مربوط به تشکیل مستقل دفترخانه های اسناد رسمی تصویب می شود  دفاتر اسناد رسمی با توجه به تشخیص نیاز سیر تحولاتی را طی نموده اند در هر دفترخانه همیشه یک سر دفتر وجود داشت اما گاه در دوره ای  نماینده اداره ثبت و دفتر یار نیز به او ملحق می شد تا اینکه در مورخه 25 / 4 / 1354 با وضع دفاتر اسناد رسمی و کانون سر دفتران ، دفتر یار دفتر خانه علاوه بر سمت معاونت سر دفتر ، نمایندگی اداره ثبت را نیز قانوناً عهده دار می گردد توجه دقت به تاریخچه سیر تحولاتی دفاتر اسناد رسمی در ایران بسیار ضروری است زیرا بدون توجه به سیر تحولات دفاتر اسناد رسمی ضرورت وجود سمت دفتر یاری آثار مثبت و منفی وجود و عدم وجود این سمت در دفترخانه در هاله ای از ابهام فرو می رود مجموعه هدفمندی که سیر کمالی را طی می نماید هریک از اجزاء آن وظیفه ای مشخص ، ضروری و هماهنگ با سایر اجزاء برای محقق شدن هدف کمالی مجموعه دارد در غیر اینصورت عدم لزوم وجود جزئی (به حکم قانون عقل و منطق ) او را از دور چرخش کار خارج  می نماید. اگر سمتی هر جایی جا باز می کند در مسیر رسیدن به هدف کمالی مجموعه وظایفی دارد و شرایط به گونه ای تنظیم می شود که او حتی الامکان به وظیفه خود عمل نماید . با این مقدمه به تبیین وظایف و اختیارات و مسئولیت دفتریار می پردازیم

قسمت اول – مقدمه و بررسی اصطلاحات

قبل از بیان وظایف دفتر یار چون به موجب قانون دفاتر اسناد رسمی 1354 دفتر یار هم سمت معاون سر دفتر را دارا بوده و هم به عنوان نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک در دفترخانه حضور دارد بنابراین ضرورت دارد بدواً اصطلاحاتی نظیر معاونت و نمایندگی تعریف و محدوده عملکرد هریک از تعاریف معلوم گردد تا آنگاه بتوان با دقت بیشتری وظایف و مسئولیت دفتر یاران را مورد کنکاش قرار داد.  فرهنگ لغت معین معاون را (یاری کننده ، کمک کننده ) تعریف می نماید

تعریف معاون : (معاون) در لغت به معنای کمک و یاری است و در اصطلاح اداری عضو مقدم پس از رئیس اداره را گویند که او را یاری می دهد و عند الاقتضاء نیابت او را دارد.

تعریف نماینده  در فرهنگ لغت معین : وکیل ، مباشر، کارگزار در فرهنگ لغت حقوقی بلاک ، ذیل کلمه egent آمده است  کسی که به جای دیگری و با اختیارات حاصل از وی انجام وظیفه نماید . جانشین قائم مقام ، فرد تعیین کننده توسط رئیس با اختیارات انجام اموری که رئیس هم بتواند آن امور را انجام دهد.

تفاوت ساختاری معنای اصطلاحات (معاون) و (نماینده) :

نقطه افتراق ، تعاریف یادشده در این است که معنای کلمه (معاون) بیشتر بر پایه خصلت درون سازمانی استوار است حال آنکه معنای کلمه (نماینده) تمایل به خصلت برون سازمانی دارد . البته این معنا زمانی تحقق پیدا می نماید که شخص نماینده در تشکیلات درون سازمانی ذی نفع نباشد نماینده فردی است که از نهاد دیگر در سازمان ، ارگان یا نهاد دیگر مأموریت انجام کار معینی را دارد و خصلت وابستگی بیرونی وی کاملاً مبرهن بوده لذا بین رئیس و نماینده رابطه عرضی وجود دارد. بر پایه همین استدلال معاون شخصی است که از درون سازمان انتخاب می گردد که پس از رئیس عهده دار وظایف وی باشد یا آنکه مطابق قانون عهده دار آن وظایف می باشد (رابطه طولی بین رئیس و معاون) قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1316 در این زمینه مقرر می داشت: دفتر یار کسی است که سمت معاونت دفترخانه را داراست و بر حسب پیشنهاد سردفتر و تصویب وزارت عدلیه انتخاب

 می شود. وظایف دفتریاران به موجب نظامنامه وزارت عدلیه معین خواهد شد.

تا سال 1316 رسیدگی به تخلفات دفتریار به موجب ماده 36 قانون دفاتر اسناد رسمی همان مرجعی بود که به تخلفات سران دفاتر اسناد رسمی رسیدگی می نمود . در صورتی که اگر نماینده اداره ثبت که شخصی غیر از دفتریار بود (و از طرف اداره ثبت کل یا سازمان ثبت اسناد و املاک به دفترخانه معرفی می گردید) در کار خود تخلف می نمود . تخلف وی در اداره ثبت (همانند سایر کارمندان اداره ثبت) توسط محکمه رسیدگی به تخلفات اداری کارکنان اداره کل ثبت یا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیدگی می شد. پس تفاوت مرجع رسیدگی به تخلفات دفتریار (عامل درون نهادی )و نماینده (عامل برون نهادی ) خود گویای تفاوت و جدایی شخصیت آنان نیز می باشد.

از سال 1354 به بعد به موجب وحدت وظایف نماینده سازمان ثبت و دفتریار و تحمیل وظایف نمایندگی سازمان ثبت به دفتریار (به موجب قانون) باعث گردید بنا به تعریف یاد شده شخصی با دو ماهیت درون نهادی و برون نهادی تلقی گردد. این وحدت وظایف از یکسو و همچنین مقرر شدن وحدت بالقوه شرایط سردفتری برای کفیل دفترخانه مندرج در تبصره 7 قانون دفاتر اسناد رسمی 1354از یک سو و تصور از بین رفتن و فسخ نظامنامه قانون دفتر اسناد رسمی مصوب  1316 به موجب وضع آیین نامه دفاتر اسناد رسمی 1317 و قانون دفاتر اسناد رسمی 1354 از سوی دیگر باعث تشکیک در شرح دقیق وظایف دفتریار گردیده است .

قانون گذار علیرغم وضع آیین نامه دفاتر اسناد رسمی به سال 1317 با اصلاح نظامنامه قانون دفاتر اسناد رسمی 1316 در سال 1317 و سنوات بعد از 1317 نظر به استمرار جریان حقوقی نظامنامه داشته است و ماده 76 دفاتر اسناد رسمی سال 1354 فقط آن قسمت از قوانین و مقررات که مغایر با مقررات این قانون باشد را نسخ نموده است . و اگر عنوان نمود که مواد 24 و 25 نظامنامه جزء قسمتهای نسخ شده است در آن صورت ماده 23 قانون دفاتر اسناد رسمی 1354 به ویژه در شرح وظایف دفتریار (وظایف دفتریار مشمول اموری است که به موجب مقررات به عهده او محول شده ) فاقد جایگاه واقعی خواهد بود . زیرا در این صورت هیچگونه مقرره قانونی در جهت شرح وظایف قانونی دفتریار وجود نخواهد داشت. اشاره شد که از سال 1354 به بعد به موجب وحدت وظایف نماینده سازمان ثبت و دفتریار و تحمیل وظایف نمایندگی سازمان ثبت به دفتریار (به موجب قانون) گردید اگر وظایف نماینده اداره ثبت کل (تا قبل از سال 1354) منحصر باشد به نگهداری دفتر ثانی ثبت و دفتر گردش تمبر و دریافت وجوه تودیعی مراجعان تا دویست سال در آن صورت با وضع قانون دفاتر اسناد رسمی 1354 و ا لغاء وجود دفتر ثانی ثبت در دفترخانه و ملغی شدن روش الحاق تمبر و نگهداری دفتر گردش تمبر دیگر نباید ضرورتی به وجود نماینده اداره ثبت کل (سازمان ثبت اسناد و املاک) احساس گردد زیرا انجام وظیفه سوم علیرغم عدم پیش بینی عمل نماینده ثبت توسط دفتریار به موجب ماده 11 آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی 1317 توسط سردفتر نیز می توانست صورت پذیرد و وجود نماینده اداره ثبت محل خلل به نحوه دریافت وجوه تودیعی مراجعان وارد نمی ساخته است. امضاء از وظایف  دیگر نماینده اداره ثبت کل بوده است که همان امضاء نمودن سندی است که توسط  دفترخانه تنظیم گردیده صرفاً به واسطه وجود دو دفتر در دفترخانه (دفتر سردفتر و دفتر ثانی دفترخانه ) تجلی و مشروعیت می یابد چون نماینده اداره ثبت سند را در دفتر نماینده ثبت (نسخه ثا نی دفتر ثبت) با رعایت مواد 84 و 87 قانون ثبت اسناد و املاک وارد می نمود لذا ضرورت داشت سند تنظیمی وارد شده در دفتر ثانی را نیز امضاء نماید تا صحت مراتب ثبت و سند توسط وی تأیید گردد . در سایر موارد اینگونه به نظر می رسد که نماینده چون سندی را در دفتر خود (نسخه ثانی دفتر ثبت) وارد نمی نمود لذا ضرورتی به امضاء آن نداشت(مانند فسخ نامه ها و اقاله اسناد راجع به اموال منقول که در امضاء آن دخالتی نداشته است ) بنابراین با از بین رفتن دفتر نماینده ثبت (نسخه ثانی دفتر ثبت) و از بین رفتن ضرورت وجودی شخص مستقلی به نام نماینده ثبت در دفترخانه به موجب ماده 3 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 و با توجه به از بین رفتن وظایف نماینده اداره ثبت در دفترخانه تا قبل از سال 1354 علیرغم تحمیل وظایف نمایندگی سازمان ثبت به دفتریار (به موجب ماده 3 قانون دفاتر اسناد رسمی 1354) به نظر می رسد وظیفه ای از نمایندگی اداره ثبت باقی نمانده است که به دفتریار تحمیل شود زیرا بعد از فسخ وجود دو دفتر در دفترخانه و القاء رویه الصاق و ابطال تمبر علی القاعده دیگر نباید وظیفه ای متوجه نماینده اداره ثبت کل در دفترخانه باشد تا بخواهیم آنرا به دفتریار منتقل نماییم مگر اینکه وظایف دیگری (غیراز وظایف چهارگانه فوق) برای نمایندگی اداره ثبت کل در دفترخانه قابل تصور باشد.

حال که مروری گذرا به فلسفه پیدایش دفتریار و سیر تحولات دفترخانه در این زمینه پرداختیم نگاه اجمالی خواهیم داشت به وضعیت کنونی دفترخانه.

در این دوره دفتریار را از جهتی نماینده اداره ثبت در دفترخانه معرفی می نمایند یعنی یک شخصیت برون نهادی  لیکن با توجه به سه ویژگی ذیل :

1- معرفی دفتریار توسط سردفتر

2- جواز معرفی خویشان درجه اول سردفتر به عنوان دفتریار

3- ذی نفع بودن دفتریار بر تحریر دفترخانه (مهمترین ویژگی)

کاملاً واضح و مبرهن است که فی الواقع ماهیت دفتریار در عالم واقعیت و خارج درون نهادی می باشد . در واقع دفتریار شریک سر دفتر است شریکی که فقط در سود دفترخانه با سر دفتر شراکت دارد و به مسائل مالی جهت تهیه مکان و امکانات و حتی در ضررهای مالی دفترخانه سهیم نمی شود.

حال به دفتر یارگفته می شود اگر نماینده اداره ثبتی هستید چرا ذی نفع در سود دفترخانه هستید ؟!! (زیرا طبق قانون عقل و منطق نماینده شخصت برون نهادی است و زمانی می تواند به درستی ایفای وظیفه نماید که ذی نفع از درون نهاد نباشد) از طرفی به او گفته می شود اگر شریک سر دفتر هستید بیایید هزینه های گزاف و خروجی های دفتر را محاسبه کنید سپس هریک سهم خود را دریافت نمایید ، در اینجا می گوید خروجی های دفتر مربوط به من نمی شود زیرا من نماینده ثبت هستم . گاه تحریر دفترخانه پایین تر از هزینه ها و خروجی دفترخانه است و سر دفتر با وجود ناگزیر بودن از پذیرفتن مسئولیت سنگین تنظیم اسناد برای تأمین هزینه های مالی دفترخانه ناچار است با حمایت و پشتوانه مالی از خارج ،  دفترخانه را سرپا نگهدارد حال آنکه دفتریار هرگز در ضررهای مالی دفترخانه سهیم نمی شود چون در این مواقع ادعا دارد که، فقط نماینده ثبت است .

این دوگانگی در ماهیت ، عمل و عنوان باعث تضییع حق سر دفتر و مشکلات زیادی شده است . مسأله مهم دیگر ناتوانی سر دفتر در عزل دفتر یار است با استفاده از شعار(دفتر یار نماینده اداره ثبت است) اگرچه دفتر یار توسط سر دفتر معرفی می شود اما با توجه به فرصت کمی که سر دفتر برای معرفی دفتر یار دارد و از طرفی انسانها غالباً در موقعیتها و شرایط متفاوت رفتارهای متفاوتی بروز می دهند . زمانی که کارمند دفترخانه بوده و نگران موقعیت کاری خود هستند تابعیت بهتری از سر دفتر دارند و سعی می نمایند که کمترین  اصطحکاک اخلاقی را در محیط کاری با دیگران داشته باشند . انسانها از لحاظ کسب کمالات اخلاقی متفاوت هستند برخی وقتی جای پای خود را محکم دیدند و به سرمنزل مقصود (که دریافت ابلاغ دفتر یاری است) رسیدند دیگر رفتاری متفاوت با گذشته خواهند داشت و عقیده راسخ پیدا خواهند کرد که پس از ابلاغ دفتر یاری ،  سر دفتر مجبور است مرا تحمل نماید .(زیرا دفتر یار نماینده ثبت است) از طرفی در یک مجموعه زمانی چرخش کار پرثمر خواهد بود که بین اجزاء اصطحکاک وجود نداشته باشد و یا حداقل ممکن باشد زیرا مجموعه ای ثمره مطبوع دارد که محیطی شاد و آرام بر آن حاکم باشد و محیطی شاد است که اجزاء آن با هم همگون و هماهنگ بوده و خستگی آن صرفاً خستگی کار باشد نه اینکه فرسایش اعصاب هم به خستگی کار اضافه گردد. سر دفتر در مورد کار خود برای تنظیم سند نیاز به دقت و تمرکز و آرامش روحی زیاد دارد در چنین شرایطی اگر به هردلیل اختلافات روحی با دفتر یار سبب اصطحکاک اخلاقی و سلب آرامش از وی شده باشد توان گریز از این مشکل را ندارد سر دفترهای زیادی هستند که چنین وضعیتی را تحمل می نمایند و به گمان اینکه صدایشان به جایی نمی رسد سکوت کرده اند ، سکوتی که فی الواقع فریاد است.

 

مطلب دیگر مسئله وجوب دفتر یار کفیل است که فرع بر وجوب دفتر یار اصیل است : ماده 17 قانون دفاتر اسناد رسمی در مورد دفتر یار کفیل اعلام می دارد : (دفتر یار کفیل دارای وظایف و حقوق دفتر یار اصیل می باشد و تعیین وی با واحد ثبت کل است ) یکی از مهمترین وظایف مشخص و واضح دفتر یار اصیل حضور کامل در تمام ساعت کاری دفترخانه است زیرا سند قبل از اینکه تقدیم ارباب رجوع شود نیاز به امضاء سر دفتر و دفتر یار دارد و امضاء نیز از لحاظ حقوقی ، عقلی و منطقی  دارای مفهوم است و امضاء ایشان به این معنا است که متن سند را خواندم و فهمیدم مطابقت آنرا با قوانین و مقررات مربوطه تأیید می نمایم .

در غیر اینصورت بیش از یک نقاشی فریب کارانه نیست . نتیجه قانونی امضاء نیز اعتبار بخشیدن به سند است  پس چگونه می توان پس از خروج نسخه ارباب رجوع از دفترخانه یا بدون آگاهی از مفاد سند تنظیمی در آخر ماه یا آخر هفته یا حتی آخر وقت سندها را به صورت یک جا و بی توجه به متن آن امضاء نمود البته توجه به متن پس از خروج سند از دفترخانه چه سودی خواهد داشت.

 وطبق قانون  می بایست هر سند  قبل از خروج از دفترخانه  توسط دفتر یار امضاء شود و با توجه به اینکه هر لحظه امکان صدور سند از هر دو دفتر خانه وجود دارد باید تصور نمود که یک فرد در آن واحد در دو مکان متمایزحضور داشته  باشد . از طرفی چون ارباب رجوع ها از اقشار مختلف مردم هستند و هریک با توجه به مشغله ای که دارند برای حضور ، امضاء و دریافت سند در دفتر خانه وقت خود را تنظیم می نمایند و نمی توان تمام ارباب رجوع ها را موظف نمود که در ساعت خاصی (مثلاً 10 تا 11 صبح) جهت امضاء سند حاضر شوند بلکه ایشان از دفترخانه متوقع هستند که در تمام لحظات ساعت اداری پاسخگوی ایشان باشند هدف مجموعه هم این است که کار ارباب رجوع به بهترین وجه در اسرع وقت بدون اشکال و قانونی انجام گیرد. لذا با توجه به نیاز ارباب رجوع به پاسخگویی در تمام مدت وقت اداری و لزوم به امضاء هر سند دفتر یار کفیل قبل از تحویل لازم می آید که دفتر یار کفیل در هر لحظه در دو مکان متمایز تصور گردد و چون عملاً چنین امری محال است و به دلیل علقه  کفیل به دفتری که دفتر یار اصیل آن می باشد دارد و.... عمده وقت خود را در آنجا صرف می نماید و غالباً جهت رفع و رجوع و به انگیزه دریافت درصد تحریر تعیین شده در دفتری که کفالت آن را به عهده دارد حاضر می شود لذا عملاً امضاء دفتر یار شکل سمبولیک پیدا نموده و متعاقباً ساعت حضور وی نیز در دفتری که کفالت آنرا به عهده دارد متفاوت می باشد برخی دفتر یاران کفیل هفته ای یک جلسه ، برخی آخر ماه جهت بستن آمار (که گاه همان دفتر تمبر هم توسط سایر کارمندان دفتر خانه پر شده است ) در دفتری که کفالت دارند حاضر می شوند و طبق شنیدنی ترین خبری که از یکی از سر دفتران محترم مطرح شده است ، دفتر یار کفیل وی هرگز پا به دفتر ایشان نمی گذارد و امضاء آمار هم توسط خود دفتر خانه انجام می شود تنها زحمتی که دفتر یار کفیل متقبل می شود این است که با سردفتر تماس گرفته که هرچه سریعتر 15% تحریر را به حسابم واریز نمایید.واگر دفترمنتظر حضور وی شود بیشتر زمان کار به صورت معلق درمی اید. اینها واقعیاتی است که عملاً در دفاتروجود دارد و حضور سمبلیک جایگاه دفتر یار کفیل را تبیین می نماید البته آثار وجودی آن این است که هزینه گزافی را بدون دلیل به سر دفتر تحمیل می نماید . دفاتر جدید که تا حضور دفتر یار اصیل می بایست مدتی دفتر یار کفیل داشته باشند. از سویی هزینه های خروجی دفترخانه بسیار بالا است . (اجاره مکان – حقوق و بیمه کارمندان و سایر هزینه های جاری دفترخانه) و طبق قانون دفتر یار کفیل قبل از کسر خروجی ها از اصل تحریر 15% خود را بر می دارند و حال آنکه گاه مشاهده می نماییم که تحریر دفترخانه به قدری پایین است که سر دفتر برای روی پا نگه داشتن دفترخانه ناگزیر باید هر ماه با حمایت مالی از خارج دفتر ادامه کار دهد  و برای حداقل نیازهای مالی خود به عنوان یک شهروند دچار مشکلات حاد است. و این در حالی است تمام رنج تنظیم سند به عهده دفتر خانه و مسئولیت سنگین تمام اسناد به روی دوش سر دفتر است . حال آنکه دفتر یار کفیل در دفتری که خود اصالتاً دفتر یار است حضور داشته بدون هزینه نمودن وقت ، مال و کار متناسب با درآمد

یک محاسبه منطقی و ریاضی:

دفتریار اصیل : 7 ساعت حضور و انجام وظیفه در دفتر = 15%  از تحریر (قبل از اقدام به کسر خروجی ها)

دفتریار کفیل : 3 ساعت حضور و انجام وظیفه در دفتر= کمتر از 7% تحریر (قبل از اقدام به کسر خروجی ها)

 عقلا یک نفر نمی تواند در آن واحد در دو دفترخانه حضور داشته باشد پس با اغماض ساعت رفت وآمد (که گاهی واقعا مدت زمان قابل توجهی است ) دفتریار کفیل قانونمند از دو دفتر در مجموع مستحق 15% از تحریر است و حال آنکه در مقام عمل وی در مجموع از 2 دفترخانه 30% از تحریر ناخالص را قبل از کسر هزینه های سنگین و خروجی های دفترخانه ، و اگر این میزان به نسبت درآمد خالص دفتر خانه مقایسه شود در مجموع حدود 60% درآمد خالص از مجموع تحریر دو دفترخانه دریافت می نماید و عدم حضور قانونی او در دفتری که کفیل است مزید بر علت می شود در واقع از وظیفه چشم پوشی شده اما از حقوق( آن هم 15% از درآمد ناخالص ) چشم پوشی نمی شود و درواقع ظلم چند جانبه به سردفتری که دارای دفتریار کفیل بوده وارد می شود ، شغل سردفتری چنان پر مشغله است که سردفتر با علم به این بی عدالتی ترجیح می دهد خود را در این درگیری بی حاصل وارد ننماید مخلص کلام اینکه با مطالعه دقیق، واضح و آشکار می شود که این عضو جایگاه قانونی و منطقی نداشته و به دلیل فقدان جایگاه منطقی و عقلی ( نامشخص بودن جایگاه وی به عنوان عضو درون نهادی و برون نهادی و...) کار ، مسئولیت ودرآمد وی نیز که فرع بر مطلب اصلی است ، تناسبی با هم ندارد. رضاخان با یک نیت ناسالم بنیانگذار این مسند (به قصد موقتی بودن ) شد اما امروز پس از اینکه سالها از مرگ رضاخان می گذرد هنوز سنگینی فشار ظالمانه چکمه های رضاخان بر سینه سران دفاتر اسناد رسمی سنگینی می کند . 

آیا زمان آن نرسیده است که بررسی دقیق و همه جانبه ای روی این مسأله مهم شود ؟!!

لذا با توجه به فلسفه پیدایش و ابداع سمت دفتر یاری به جهت مصلحت اندیشی سیاسی ومغرضانه رضا خان و نظر به اینکه وظایف دقیق دفتر یار در قانون فعلی به صورت مجمل و در هاله ای از ابهام قرار دارد از طرفی ماهیت دوگانه جایگاه دفتر یار و عنوان وی (شخصیت درون نهادی و ذی نفع بودن وی و از سویی با شعار نماینده اداره ثبت بودن حق عزل دفتر یار از سر دفتر سلب و ساقط شده است و این ناتوانی سر دفتر گاه در شرایطی مدیریت داخلی دفترخانه را با مشکلات جدی مواجه می نماید . )لذا امید است که این مطلب مقدمه ای باشد برای بررسی و تحقیق در این زمینه و توجه به مشکلاتی که سران دفاتر اسناد رسمی آنرا لمس نموده اند و در صورت تشخیص ضرورت چنین جایگاهی حداقل به سر دفتر به عنوان مدیر داخلی دفترخانه حق نسب و عزل کلیه کارکنان دفتر عنایت شود تا بدین وسیله با توان بهتری  در خدمت به خلق خدا ایفای نقش نمایند . هدف ازتنظیم این مطلب فقط بررسی منطقی و علمی در رابطه با موضوع مربوطه بوده،چه اینکه به وجود آمدن و بودن هر جایگاه اجتماعی درجامعه هدفمند و موفق پشتوانه منطقی و عقلی دارد در غیر این صورت علت موجبه بی عدالتی خواهد بود و در موضوع مورد بحث بخصوص در بحث عملی و کاربردی دفتریار کفیل باعث اجحاف غیر قابل اغماض به سر دفتر می گردد.                                                      

 درج مطلب:توسط موسوی گرمستانی                                                                         

همکاران تحریریه_ شعبانی - خادمی - 0081- رستمیان - صمدی بی نیاز - موسوی گرمستانی
جمع شده ایم همکارانی برای همراهی با همکاران باشد که تمامی همکاران این همکارا را یار باشند.
مطالب اخیر:
کدهای اضافی کاربر :